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现金全款购房流程
1) 初步会面
a. 选定买方房产经纪人 b. 讨论并决定购买房屋的区域及条件
2) 购房资金准备
准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明或者若有家属在美国,该家属在美国银行里的存款证明)
3) 找到合适的房屋
a. 挑选出喜欢的房屋,地产经纪人帮忙CMA估价,买主决定出家金额 
b. 经纪人解说购房合约并帮助完善条款内容,同时选定买方房产律师 
c. 发出合约书同时,附上购房资金证明 
d. 卖主对出价可接受或回价,买主可选择接受或再回价,直到购房合约双方达成一致意见并签署合约
4“房屋检查和律师审核保护期”
a. 双方达成协议后,卖主也签署合约后,买主在24小时内支付第一次订金(一般约为$2000左右) 
b. 买方聘请专业的房屋检查员在双方合约签署后的5个工作日内对房屋的各项状况进行检定,并出具报告 
c. 买方房产律师在双方合约签署后5个工作日内对买卖合同进行审查以确保买方没有签署不公平地偏向卖家的条款、进行登记处调查以确保房屋卖主拥有完全产权,而且可以合法买方。同时根据房屋检查报告向卖家提出修理各项缺失的请求 
d. 准备好房屋的保险报价 备注:在此保护期内,如果房屋本身或者产权有严重问题,买房律师可代表买方取消合同并取回订金
5)过户公证日前
a. 在双方律师就房屋合同达成统一意见后,买主支付第二次订金(一般约为房屋成交价的5%) 
b. 敲定过户公证日 
c. 在过户公证日前将剩余房款和买房需付的手续费汇入第三方监管公司(Title Company)的第三方监管账户
6)过户公证日当天
a. 在第三方监管公司(Title Company) 进行房屋过户交易 
b. 买卖双方签署各项过户文件 
c. 买房取得卖主交出的房屋钥匙 
d. 在房屋过户公证当日收到最后买房的明细账单,内附房产证的复印件,房产交易结束后的3-6个月内,收到一 张原始的房产证 
e. 买方联系公寓大楼、水、电、煤气等公用单位,通知切换账户到买方,继续使用其服务
任何人都可以在美国买房,不是只有拿到绿卡或者有身份才能在美国买房。即使你人在中国,也可以在美国买房。如果您持有有效的签证,也可以贷款买房。
大部分国际买家因为并没有美国的社会安全号码,其信用记录也有限,基本不可能在美资银行贷款购房。现在还是有部分银行包括国泰银行(Cathay Bank), 福兴银行(International Bank, 以及高宝银行(Pacific Global Bank)针对国际买家在美购房,提供了贷款业务。但是如果国际买家选择贷款购买美国房 屋,需要提前预留3至4个月的资金准备时间,需要开设相应银行的美国账户,逐步购汇。此外,在房屋交易发出合约书同时,需要同时附上银行出具的贷款预准信。一般贷款买房因为在交易过程中需要银行的介入,因此交易周期比现金全额购房的周期要长,一般为45~60天。
一般现金全款购房时除去房价外,买方支付的其他费用也比贷款买房要低很多。这是因为可以省去支付银行贷款的相关费用。
a. 房产律师费用:$500.00~$1000.00 

b. 房屋检测费用:$300.00~$700.00,取决于房屋大小,一般高层公寓一室一厅一卫的费用在$300.00左右 

c. 芝加哥房屋交易税(联邦和州交易税由卖方支付):取决于房屋价格,一般每$1000.00房价支付$0.75 

d. 房屋保险:取决于买方保多大额度,一般每年最低$300.00,高层公寓每年$500.00~$600.00 

e. 第三方监管账户费用:$500.00~$1000.00 (现金买方第三方监管账户费用与卖方平分) 

f. 第三方监管公司(Title Company)文件、材料准备费 : $200.00~$500.00 
g. 洪水证明(高层公寓一般不需要): $10.00~$40.00
购买别墅或是公寓,主要取决于个人需求,但值得注意的一点是在美国购买别墅前要考虑好自己是否有精力去打理别墅,美国同中国不同,购买了别墅后夏天除草,冬天需要派专人扫雪,且芝加哥冬天较冷,需把空调设置在65至70度之间,以防水管破裂等问题。其实芝加哥地产除了购买自住别墅以外,市区的高层公寓也非常适合投资。 在芝加哥可以选择在市区投资一室一厅的高层公寓 或者郊区好学区的联排别墅。第一,芝加哥虽是美国的第三大城市,但房价一直是稳定上升,相比纽约和加州来说房价非常亲民,并且长期以来一直稳步上升,有保值的潜力。 第二,芝加哥购房后投资的回报率相对于其他大城市高很多,在芝加哥的最繁华的市中心的一室一厅的高层公寓平均售价为22万美金至26万美金,平均租金为每月1600美金至1900美金。相比整个大纽约,一室一厅的高层公寓平均售价为82万7千美金,但是租金每月仅为2250美金。
美国的高层公寓(Condo)楼一般在大楼内部会配有相应的配套设施以方便楼内住户的日常需求,全体大楼用户共同拥有公寓内的共用设施,一般包括健身房、派对室(配有厨房、沙发、电视等)、包裹收发室、会议室、洗衣房(包括洗衣机和烘干机)、屋顶花园(配有烧烤架等)。有些高层公寓还配有室内或者室外游泳池。高层大楼安全性一般都很好,楼下一般有门卫doorman24小时值班,楼上有闭路电视监控,双重保障大家的安全。
美国的高层公寓(Condo)每栋大楼都有一个社区管理委员会,社区管理委员会由两个组织组成:①由所在大楼的房主选自己做为管理人员管理而组成的委员会。②雇佣的专业管理机构会。每栋大楼都有自己的一套管理方法和规定,并会书写下来,简称By Law & Rules,通常包括:❶法律及规定部分。❷财务状况(Financial Statements)。规定会包括如何使用如何使用游泳池, 健身房及其他公用设施,社管费(HOA Fee)的征收方式,如果需要上涨,涨价的幅度是如何规定的,所收费用的使用情况,财政预算(Budget)及储备金(Reserve Fund)的状况,是否存在法律诉讼(Pending Lawsuit),是否有拖欠未付款或应收未收到款等。虽然有种种规定,但都是为了保护屋主的利益的。
大楼一般都会有储备/维修资金作为备用资金,以应对大楼的维护,比如需要维护屋顶、换新的热水器、换新的玻璃、或者更新电梯等。如果一栋大楼备用资金不充分的话,那很可能在大楼维护的大项目时向房主收取额外的费用。因此,选择公寓楼,除了看公寓内部,更应该关注大楼本身,是否维护管理得当,财务状况是否健康。
大楼内部共用或共有的部分需要资金来管理,这就是每个公寓都要付管理费的原因。每月会收取一定的物业管理费。费用包括大楼的下水道维护,清扫垃圾、公共区域的电费、保险、走道清理、除雪、除草、聘请专业管理公司管理大楼费用。管理费中的一部分也会自动存入大楼储备资金中。在芝加哥水费都是包括在管理费中的。有些管理费还包括煤气、暖气、空调电视、网络四项中的几项甚至四项全包。所以,购买Condo时除了要了解它的管理费外,还要了解管理费中都包括了什么。
购买公寓后用户需要支付以下开支:
⑴每月需要支付大楼管理费,不同大楼管理费包括的内容也不一样。
⑵每年的地税,一般市区公寓地税约为房屋售价的1.5%左右,美国地税付费制度为15年支付14年的地税,14年支付13年的地税,地税一般每年3月份和8月份各付一半。
⑶房屋保险费用—费用取决于用户自己决定的保额(一般约为每年$300.00~$800.00)。
⑷管理费未包括水、电、气费。
在芝加哥,50%的大楼都会有出租限制,限制主要分为两类:第一类称为Rental Cap, 若一栋楼有20%的Rental Cap, 对于一栋有100户的高层公寓来说,那就只有20%的住户可以出租,而接下来的住户只能排队(Waiting List) 等待比例下降后才能将房屋出租给租客。第二类称为 Rental Restriction, 即房主购买公寓后再规定的月份(例如18个月)后才可以出租。对于直接投资房产而非自住的客户应该避免有此规定的大楼。